Q&Aよくあるご質問

・専属専任媒介契約

１社の不動産会社に売却の依頼をおまかせする契約です。
たとえ売却の依頼者ご自身が購入希望者をみつけられても、媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければ売買することができません。
不動産会社にとっては、確実に報酬を得られる契約で、一般的に一番熱心に営業してもらえる、といわれています。

・専任媒介契約

１社の不動産会社に売却をおまかせする点は、上の専属専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約の場合は、売却の依頼者が直接、買主を探すことができます。この場合は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。
ただ、その時には不動産会社の仲介なく、個人で不動産売買契約を結ぶことになり、相手によっては契約トラブルになる心配もあります。知らない相手の場合には、不動産会社に仲介してもらう方が安心でしょう。

・一般媒介契約

複数の不動産会社に売却の仲介をしてもらう契約です。
間口が広い方が、早く買い手が見つかる可能性が高くなることに加え、業者間の競争原理が働くため、熱心に販売してもらえる、という見方もあります。

※専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合には、不動産会社は、あらかじめ契約書で定められた方法で、販売状況を依頼者に報告する義務が生じます。一般媒介契約にはその義務がありません。 報告期間は、専属専任媒介契約では１週間毎、専任媒介契約では２週間毎になっています。また、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には、不動産流通機構（レインズ）という、不動産情報システムへの登録義務があります。ですから、専属の契約をしている不動産会社以外の不動産会社も、レインズを通じて情報を閲覧、取得することができます。

それは、「専属専任媒介」「専任媒介」だと、売却の依頼ができるのは１社だけなので、その１社の営業努力に１００％影響されるということです。 また不動産会社は競争がないため、安心して情報を小出しにしたり、公開情報を意図的に操作にしたりすることもできます。 ひどい場合には、他社からの問い合わせがあっても「売り止めです。」と言って販売しないという話もあるそうです。 もちろん、これは許されないことですが、問題は売主がそのことに気づけないことです。 複数の不動産会社に依頼することは全く問題がありませんので、不動産会社を１社に決められない場合には、「一般媒介」にし、 広く販売してもらう方法をとるのも一つかもしれませんね。

・大金を支払う売買がご本人の契約書による場合

あなたの家を「売って欲しい！」という人が目の前に現れたとします。
しかし、その買主が住宅ローンを組む場合、不動産会社が作った契約書がないと、権利関係の不備や契約上不明な点が多くなり、融資を受けるまでに非常に時間がかかる、あるいは受けられない、などの事態につながりかねません。銀行では、不動産会社を通さない契約には、なかなか融資をしてくれないというのが実情なのです。ローンではなく現金で買いたいという場合でも、大金を支払う売買が素人の契約書によるものでは、不安があるのは当然です。

・親族間の売買の場合

「そんな難しく考えて、不動産会社を通さなくても良いよ。」となりがちなのが、親族間の売買。しかし、売主と買主というのは利害が相反するものです。お互いが納得したつもりでも、契約に不備があった場合には利害が対立します。近い関係である分、問題がおこった場合には、つらい思いをすることになりかねません。また、親族間の売買は税理士もシビアになりますので、なおさら不動産会社を通した方が無難だといえるでしょう。

・販売力が大きい

今では、不動産情報は「レインズ」という不動産情報共有システムがあり、不動産情報力は大手でも中小でも同じになりました。
でも、購入者の情報は、大手の方が多くもっています。また、資金面でも有利なため、テレビCMなどで宣伝を行うこともできます。

・安心感がある

名前が知られている分、安心感があるのは購入者も同じです。

・一定以上のサービスが期待できる

仕事がマニュアル化されており、比較的スムーズに物事が進む傾向があります。

・地元密着である

中小の場合は地域特性に精通し、フットワークも軽く対応できるのが強みです。
また、地域の顧客情報や、独自の人脈・ルートを大手よりも多く持っている場合があり、 購入希望者が早くみつかるケースもあります。

・細やかな対応をしてくれる

中小業者は柔軟さが強みです。また、地域に根を張り、ひとつの仕事が次の仕事に結びつくという面が強いため、親身になってくれる業者が多いといわれます。

時間がかかっても、高く売りたい方は「 仲介 」
不動産会社の仕事は、売主と買主の間に入り、売買がスムーズにいくようにすることです。

安くても、早く確実に売りたい方は「買取」。
不動産会社が不動産を直接買い取り、リフォームなどで価値を上げて販売します。

「仲介」を選んだけれど、なかなか買主が現れないときには、仕方なく不動産会社に「買取」をお願いする場合があります。
そうすると、買取額が当初の予定よりも安くなってしまいます。
「仲介」にするか、「買取」にするかは、自分にとって何が一番優先かをよく考えて決めてください。

・売主の売却希望価格

売主の事情や希望によって決まります。

・不動産会社の査定価格

過去の成約事例などから、不動産会社が売却できると判断した価格になります。

・販売価格

「1.売却希望価格」と「2.査定価格」を元に、売主の意向などによって決定します。

・購望価格

「高くても価値があるので買いたい」「安く交渉して欲しい」など、買主の目的や志向、環境によって変わります。

・成約価格

売主と買主間で合意した売買価格です。

・取引事例比較法

同じような不動産の取引事例と比較して、価格の見当をつける方法です。
具体的には、過去に取引した同じような物件の販売価格をベースに、査定する不動産と比較して個々の条件を比べた後、価格水準の見当をつけます。
そこに、地域要因や個別的な要因も比較して価格補正を行うとともに、今の市場の動向も加味した価格に調整します。
比較する取引事例は、近隣地域で同じ生活圏にあり、類似点が多い物件が最適です。
一般的に、土地や中古マンションの査定に多く使われる方法で、住宅地価格査定マニュアルの算出方式です。
似た条件の取引事例や、比較するにふさわしい取引事例がない場合は、次に説明するような「原価法」や「収益還元法」と呼ばれる方法を使います。

・原価法

売却対象の不動産をもう一度造るとしたら、どれくらい費用がかかるのかを計算し、そこから、物件の経過年数によって価格を下方修正し（減価修正）査定価格を求める方法です。査定する不動産が、‘建物’または‘建物と土地’、‘新しい造成地域の土地’の場合によく使われる方法です。

・収益還元法

「1.売却希望価格」と「2.その不動産がもし賃貸用物件であった場合を想定し、その際に得られるであろう収益を算出した価格から必要経費を差し引いた金額を、査定価格とする方法です。

不動産会社が助言する一定の基準価格、つまり｢査定価格｣をもとに、売主、買主が十分に話し合い、合意に至った価格のことを指します。
不動産は売主の大切な財産ですので、ご本人が納得した価格で売却できるのがベストでしょう。
しかし、必ずしも思い通りの金額で売却できるとは限りません。
購入側は、できるだけ安く買いたいと考えるのが自然でしょうし、不動産にも相場がありますから、あまりに高値をつけすぎたがために、「売れ残り物件」として、ますます売却が成立しにくくなる可能性もあります。
では、どのようにして「売却価格」を決めればよいのでしょう。
「価格は不動産会社が決めるのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、不動産会社が提示する価格は「査定価格」という、あくまで価格決定の参考となる価格です。

まずは、売主である自分が“売却希望額”を決める必要があります。

“売却希望額”を決める際には、売却したい不動産の相場を必ず調べましょう。
不動産会社に査定依頼を行い、先に「査定価格」を出してもらっても結構ですが、予め自分でおおよその見当をつけておくのもよいでしょう。
インターネットやチラシなどで、近隣不動産の売り出し価格を調べ、自分の不動産と比較し、おおよその感覚をつかみます。
その上で、売却したい“最高価格”と、売却しても良いと思える“最低価格”を決めておきましょう。

“最高価格”はおおよその相場感に、自身の希望を含めた金額で結構ですが、“最低価格”はローン残高や売却にかかる諸費用など、予め自分で経費を計算し、今後の生活プランを考えた、現実的な金額を算出するようにしましょう。

こうして自ら算出した“最高価格”“最低価格”を、不動産会社が算出した「査定価格」に照らし合わせて判断し、売却できると考えられる｢売却希望価格｣に調整を行います。
最終的には、売主が納得した価格が、不動産の「売り出し価格」として市場へ公開されます。

より早く売却したい場合には、「査定価格」と“最低価格”の間で｢売り出し価格｣を決めると買い手がつきやすいと言われますし、少しくらいなら時間をかけてもよいので、出来るだけ高く売却したいと考える場合には、「査定価格」より高めに売り出してもよいでしょう。

混同される方が意外に多いのですが、「売り出し価格」は、そのままでは「売却価格」にはなりません。
市場に出された「売り出し価格」には、買主の希望が反映されます。
買主が合意をすると、「売り出し価格」はそのまま「売却価格」になりますし、合意しない場合は、売主と買主間で十分に話し合い、お互いが納得のいく価格が、「売却価格」となるのです。
つまり冒頭にも述べたように、「査定価格」を基準に、売主、買主が折衝した価格が「売却価格」として成立するということです。

・仲介手数料

不動産会社を通して売却が成約した時には、売却額に応じた「仲介手数料」を不動産会社に支払います。
「仲介手数料」は物件の売却額によって上下しますが、売買価格が400万円以上の場合、「売買価格の３％＋６万円まで」という決まりがあります。
国土交通省によって定められた報酬の上限ですので、この規定を超えて支払うことはありません。
支払時期は、媒介契約の締結時に不動産会社と話し合いで条件を付けることができます。
例えば、「売買契約成立時に一括で支払い」「売買契約成立時に半金、決済時または引き渡し時に残りの半金を支払い」など、仲介してくれる不動産会社によって異なるので、媒介契約締結前に支払時期については必ず確認しておきましょう。

・譲渡所得にかかる税金

不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）額に応じ、所得税と住民税を支払います。
したがって、購入金額よりも売却金額が低い場合には課税されません。
課税額は、売却した不動産の所有期間や居住用不動産など、様々な条件によって計算方法が変わります。
控除条件もあるので、詳細な税額は、税務署や税理士に確認してください。

・印紙税

売買契約書には印紙を貼り、消印をします。印紙に消印をして頒布することで、印紙税の納付になります。
印紙の金額は、売買金額によって変わりますが、通常５，０００万円以下であれば、１５,　０００円以下となります。

・登録免許税

土地や建物を購入すると、通常は引き渡しを受けるのと同時に、所有権移転の申請を行ないます。
このときに必要となる税金が登録免許税です。
課税される主な内容としては、新築などで、その物件に対して最初に行なわれる所有権の保存登記、土地・建物の売買や贈与・相続により、所有権が移転する場合の移転登記、住宅ローンの借入れにより、金融機関からつけられる、抵当権の設定登記などをはじめとして、不動産の権利に関する手続きが、ほぼすべて対象になるといえるでしょう。

・司法書士に対する報酬

引き渡しの書類作成や所有権移転登記費用、必要な場合には抵当権抹消など、様々な手続きにかかる費用と、その代行手数料です。金額は依頼する司法書士によって異なります。

・その他

事例として多いのは、隣地との境界や面積が確定しない場合に、正確な測量をするための「測量費用」、建物を解体して更地にする場合にかかる、「解体費用」などがあげられます。
また、住宅ローンの返済が残っている場合などには、金融機関によっては全額繰り上げ返済手数料がかかります。
借り入れをしている金融機関によって異なりますので、こちらもよく確認しておきましょう。

価格変更の手続きをする必要があります。特に広告などで購入者を募集している時には、広告の有効期限内に価格をあげることはできません。
一度必ず、不動産業者に連絡をとってください。

また、なかなか買い手がつかない場合には売り出し価格を下げることを検討されるかもしません。
そうした場合であっても、少しずつ何度も値段を下げることはおすすめできません。
安くなったことで、心情的に迷う購入検討者もいますし、「もっと安くなるのでは」と様子を見ようとする購入検討者もでてきます。
不動産の価格には、誰でも分かる基準というものがありませんので、価格を変えることで購入検討者に不信感をもたれる心配もあります。
したがって、最初に少し高めに設定し、徐々に価格を下げることを想定するよりも、できるだけ価格変更せずに売却できる価格を、予め設定することに注力してください。
それでも、どうしても予想に反して売却ができない、という場合には、下げ幅やタイミングなどに配慮が必要ですので、プロである不動産会社に、アドバイスをもらいながら決めることをおすすめします。

• 簡易査定 　･･･　データを元に、机上で算出する査定
• 訪問査定 　･･･　現地訪問した上で算出する査定

自身がどのような不動産を所有しているかによりますが、一般的に査定価格を高く算出してもらいやすいのは、訪問査定といわれます。
なぜなら訪問査定の場合には、眺望や通風・日照、居住性や快適性、環境の良さなど、データだけでは伝わらない、実際に居住した時に得られる良さも伝えることができるからです。
もちろんデメリットも見えてしまうという反面はありますが、不動産の状態によっては、査定額を上げることが出来るかもしれません。
その他、売却に緊急性がないのであれば、購入希望者が増える時期に査定を依頼するのも査定価格をあげる良い方法かもしれません。
需要が多ければ、査定価格も上がりやすくなります。

• インフラ整備がされる時や税制的な優遇措置のタイミング

もし情報が手に入るならば、インフラ整備がされる時や税制的な優遇措置のタイミングをねらうもの良いでしょう。

道路やスーパーなどの生活インフラが整備されて利便性が増すと、住みたい人が多くなり、購入希望者が増えます。
このような時には需要が高まりますので、相場もあがり、査定価格も高くなることでしょう。
また税制が変わったり、補助金が出たりと、政治的な優遇措置がある時期や、銀行から新しい住宅ローンが販売される時期にも、購入希望者が増える傾向があります。

不動産会社が算出してくれる査定価格は、１社だけでは高いのか安いのか比較できませんし、妥当性も判断できないことでしょう。
ですので、査定は数社に依頼するのがおすすめです。
だいたい３社～５社くらいを目安として、できれば大手・中小・地元密着など、特徴の異なる会社を選ぶと、違うポイントを査定してくれる可能性があります。
その際忘れてはならないのが、「査定価格を聞く時には、査定の根拠をしっかりと確認すること」です。
もし会社により査定価格に開きがありすぎる場合は、契約を取りたいだけの場合、もしくは、他の業者が知らない情報を独自で持っている可能性がありますので、理由を必ず確認しましょう。
そして最後に最も注意していただきたい点をお伝えします。
｢査定価格を少しでも高くしたい｣そのために、マイナス要因を伏せるのは良くありません。
後々、契約トラブルに発展する恐れもありますので、高く査定してもらいたい気持ちはわかりますが、マイナス要因もきちんと伝えて、正確に査定してもらいましょう。

一定の要件のもとで「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用されます。
非常に高額な建物や広大な住まいなど、特殊な物件の売却でないかぎり、3,000万円までの譲渡所得については非課税になりますので、納税の義務が発生することはほとんどありませんが、3000万円を超える分には、所有期間に応じた課税がなされます。

５年以上所有するマイホームの売却だと、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって売却した年を含んだ、むこう最長４年間に、その損失分を総所得金額から控除し、所得税の還付を受けることができます。

一定要件に該当する必要がありますが、「特定の居住用財産の買換えの特例」があり、課税の繰り延べをすることができます。

まずは、ご自身の物件について客観的にみてみることが大切です。
人気物件なのかそうでないのか、売却期間に無理はないか、適正価格はどのくらいになるのか。
これら全て、なかなか自分だけでは判断しかねると思いますので、依頼した不動産会社の担当者に正直なアドバイスをもらった方が良いでしょう。
売却の委任契約の期間は通常3か月間とされているので、売主と同じくらい不動産会社も早く売却したいと考えていますので、親身になって売却の相談にのってくれるはずです。
その際、どのくらいの期間で家を売りたいという希望などがあれば、それも担当者にはっきりと伝えておきましょう。

どうしてもこの日までに売却しないといけない、という期日がある場合は、『買い取り』という方法もあります。
相場よりは価格が安くなってしまいますが、早期に売ってしまいたい場合にはより確実な方法だと言えるでしょう。
人気物件でない場合は売却期間が予想以上に長くなる場合もありますので、こうした方法を選ぶのも一つの手段でしょう。
また、ある程度早いうちに売却してしまいたいが、買い取りは避けたい…と思う場合は、欲張らず買い手の反応をみて価格を下げるなど、柔軟に対応することが早めに売却するための心得と覚えておきましょう。

• 販売価格と市場価格がかけ離れている

適正価格の見直しが必要です。どんなに高く売りたくても、その物件に適した価格を超えてしまっていてはいつまでも買い手がつきません。
担当者にアドバイスをもらいながら、無理せず売却価格の見直しを行いましょう。

• 売却依頼をしている不動産会社が、物件の情報を公開をしていない

買い手の目に触れる情報が少ない可能性があります。買う側はできるだけ多くの情報を求めています。
情報を広く公開することで、買い手がついた、という事例も数多く存在します。

• 見学者の来宅時、部屋がベストな状態でなかった

たとえば掃除が不十分で汚かったり、明かりがなく暗い状態で見せていたりなど、良くない見せ方をしている場合です。
少しでも広く明るく見せた方が、見学者が抱く物件のイメージもアップします。
また、中古住宅においては前の所有者がどのような方だったのか買主にとってはとても気になります。
見学時にあなたが無愛想な態度をとってしまうと、それが物件のイメージダウンへとつながりかねませんので、注意をしましょう。

• アピールポイントが不十分だった

公開したアピールポイントがありきたりだったり、買い手の需要とずれている場合などに考えられます。
ご自身が、その物件を購入された際に決め手となった点をよく思い出し、近隣の方の人柄など、住人ならではの視点もプラスしてアピールすると良いでしょう。

• 売却の依頼をしている不動産会社の腰が重い

改めて述べるまでもないと思いますが、面談などを何度も重ね、ご自身が本当に信頼できると感じられる不動産会社に依頼するようにしましょう。